Revista Científica de Informática ENCRIPTAR. Vol. 3, Núm. 5 (ene - jun 2020) ISSN: 2737-6389.  
Diseño de algoritmo para la determinación del precio comercial de inmuebles.  
DISEÑO DE ALGORITMO PARA LA DETERMINACIÓN DEL PRECIO  
COMERCIAL DE INMUEBLES  
ALGORITHM DESIGN TO DETERMINE THE COMMERCIAL PRICE OF  
REAL ESTATE  
Garzón-García Juan José  
Universidad Laica Eloy Alfaro de Manabí. Manta – Ecuador  
jj.garzon89@hotmail.com  
RESUMEN  
La determinación del precio comercial de inmuebles es una actividad que se ha  
realizado a través de diferentes mecanismos, y consiste en la valoración del  
inmueble considerando parámetros como los servicios básicos que tiene su área  
de construcción; el tipo de suelo; entre otros. Este cálculo se lo realiza  
comúnmente mediante fórmulas matemáticas que se plantean con base en las  
diversas normativas que establecen los Gobiernos Autónomos Descentralizados  
Municipales en el caso ecuatoriano. Ante los pocos algoritmos y aplicaciones  
disponibles para tal efecto, el objetivo general de este artículo es diseñar un  
algoritmo para determinar el avalúo comercial de inmuebles en la ciudad de  
Chone. Con base en un diagnóstico realizado en el Gobierno Municipal del  
cantón Chone, se comprobó que existe una normativa vigente para realizar el  
avalúo, con la cual se determinó una fórmula matemática que permite realizar  
dicho cálculo, con estos datos se construyó un algoritmo que se representó  
mediante diagramas de flujo y pseudocódigo que sirvieron para la construcción  
de una aplicación móvil, la misma que fue valorada por un grupo de seis  
profesionales, donde cinco de ellos son ingenieros civiles y un arquitecto que  
laboran en instituciones tanto públicas como privadas, además de trabajar  
independientemente, valorando si el algoritmo determina el precio comercial de  
bienes inmuebles. Luego de la valoración realizada, se concluye que el uso de  
un algoritmo contribuye a la determinación del precio comercial de inmuebles en  
el cantón Chone para el periodo 2020.  
Palabras clave: precio comercial, inmuebles, algoritmo, pseudocódigo, Chone.  
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Fecha de recepción: 29 de octubre de 2019; Fecha de aceptación: 08 de enero de 2020; Fecha de  
publicación: 09 de enero de 2020.  
Garzón-García (2020)  
ABSTRACT  
The determination of the commercial price of real estate is an activity that has  
been carried out through different mechanisms, and consists of the valuation of  
the property considering parameters such as the basic services it has, its  
construction area, the type of land, among others, this The calculation is  
commonly done using mathematical formulas that are established based on the  
various regulations established by the Autonomous Decentralized Municipal  
Governments in the Ecuadorian case. Given the few algorithms and applications  
available for this purpose, the general objective of this article is to design an  
algorithm to determine the commercial appraisal of real estate in the city of  
Chone. Based on a diagnosis carried out in the Municipal Government of the  
Chone canton, it was found that there is a current regulation to carry out the  
appraisal, with which a mathematical formula was determined that allows this  
calculation, with these data an algorithm was built that was represented using  
flow charts and pseudocode that were used to build a mobile application, which  
was evaluated by a group of six professionals, where five of them are civil  
engineers and one architect who work in both public and private institutions, in  
addition to working independently, assessing whether the algorithm determines  
the commercial price of real estate. After the valuation carried out, it is concluded  
that the use of an algorithm contributes to the determination of the commercial  
price of real estate in the Chone canton for the 2020 period.  
Keywords: commercial price, real estate, algorithm, pseudocode, Chone.  
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. INTRODUCCIÓN  
Se denomina “algoritmo”, al conjunto finito y ordenado de acciones con las que  
se puede resolver un determinado problema; por otra parte, un “problema” es  
una situación que se presenta y que, mediante la aplicación de un algoritmo, se  
puede resolver. Los algoritmos están presentes en nuestra vida cotidiana y, aun  
sin saberlo, aplicamos algoritmos cada vez que se nos muestra un problema, sin  
importar cuál sea su grado de complejidad (Sznajdleder, 2012).  
Los algoritmos, son más importantes que el lenguaje de programación o que el  
ordenador. Un lenguaje de programación es tan solo un medio para expresar un  
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Diseño de algoritmo para la determinación del precio comercial de inmuebles.  
algoritmo y un ordenador no es más que un soporte físico (procesador) para  
ejecutarlo. El objetivo final es conseguir que el algoritmo se ejecute y se realice  
el proceso correspondiente. El lenguaje y el computador son meras herramientas  
(Eslava, 2016).  
Al estar conformado por un conjunto finito de reglas, el algoritmo tiene: i) una(s)  
regla(s) de entrada(s) al algoritmo o punto inicial del algoritmo; ii) una o un  
conjunto de reglas intermedias (reglas de proceso o de cálculos); iii) un conjunto  
o una regla de finalización del algoritmo, que aseguran su terminación, punto en  
el cual se obtiene una respuesta útil derivada de la ejecución del conjunto de  
reglas del algoritmo, y iv) exactitud, en el proceso lógico de organización de las  
reglas a fin de dar respuesta al usuario (Mancilla, 2014).  
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En lo referente a bienes inmuebles, la ECO 805/2003 los define como “Son  
inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valorización o  
adecuados para aplicar la homogenización, teniendo en cuenta su localización,  
uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación u otra  
característica física relevante a dicho fin”.  
En lo que se refiere a la determinación de precios de un bien inmueble, un  
algoritmo puede recibir datos para establecer el precio basado en las  
características del bien. Primero, calculando el avalúo del terreno, su proporción  
geométrica y superficie, los servicios básicos y no básicos (Servicios de  
seguridad, deportivos, salud) su accesibilidad, además de datos como la  
antigüedad de la construcción (si cuenta con ella); se usarán datos  
proporcionados por el usuario cuando este demuestre interés por adquirir el bien  
inmueble, realizar una aproximación o realizar una prueba determinación de  
precios.  
El desarrollo de métodos, técnicas y herramientas para la valoración de bienes  
inmuebles ha sido influenciado enérgicamente por los constantes cambios de  
diversa índole que a nivel mundial se han dado de tipo económicos, tecnológicos,  
académicos, culturales, entre muchos otros; que hacen que, en función del  
comportamiento dinámico de los mercados y los interesados, los valuadores  
deban dar respuestas de mayor calidad y precisión respecto a las solicitudes.  
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ECO 805/2003. Es una orden del Ministerio de Economía (España) en la que se establecen normas para el cálculo del  
valor de tasación de bienes inmuebles y de determinados derechos reales para las finalidades contempladas en su  
ámbito de aplicación, así como para la elaboración de informes y certificados en los que se formalizará.  
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Para ello, el desarrollo de modelos automáticos que permitan calcular de forma  
rápida el valor de un inmueble con cierto grado de confiabilidad es cada vez más  
común.  
En el Ecuador, durante el periodo 2007-2015, la economía experimentó un  
periodo de gran expansión sustentado en altos ingresos petroleros y un elevado  
gasto público. Una de las industrias que aportó a esta expansión fue la  
construcción, que creció a una tasa promedio anual de 6.3%. El crecimiento de  
esta industria vino respaldado por un aumento en la inversión total (privada y  
pública) que está compuesta en más del 60% por inversiones en trabajos de  
construcción. Claramente, el sector de la construcción se encuentra relacionado  
con el sector inmobiliario, por lo que se puede decir que también existió un  
aumento en la inversión en bienes inmuebles (Guerra, 2018).  
A nivel de la provincia de Manabí, con base en la revisión documental realizada,  
no se encontraron trabajos relacionados con algoritmos para determinar el precio  
comercial de bienes inmuebles.  
En Chone, el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal (GADM), con base  
en la “Ordenanza para la administración de la información predial; determinación  
del avalúo de la propiedad; y determinación del impuesto predial de los bienes  
inmuebles urbanos del cantón Chone, para el bienio 2018-2019” viene realizando  
el cálculo de precios de bienes inmuebles para diferentes actividades.  
Con base en esta información, se planteó diseñar un algoritmo para determinar  
el avalúo comercial de inmuebles en la ciudad de Chone.  
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. METODOLOGÍA  
En la actual investigación, se realizó una revisión de la literatura, que permitió  
conocer los fundamentos teóricos de la ingeniería de sistemas y los algoritmos  
aplicables en diversas áreas, haciendo énfasis a la determinación de precios de  
inmuebles. Otro aspecto desarrollado en esta investigación fue el diagnóstico,  
ya que mediante una investigación documental se pudo revisar la normativa legal  
y la fundamentación matemática utilizada por el Gobierno Autónomo  
Descentralizado Municipal del Cantón Chone para el cálculo de precios de  
bienes inmuebles. A partir de la información encontrada se pudo construir un  
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algoritmo representado mediante pseudocódigo y un diagrama de flujo, que  
sirvieron como base para la construcción de una aplicación móvil que permitió  
operativizar el algoritmo planteado para el cálculo de bienes inmuebles. Para la  
evaluación del algoritmo se hizo uso de la valoración de expertos, ya que  
mediante el criterio de seis expertos se pudo determinar la funcionalidad del  
algoritmo mediante ocho factores de calidad aplicables a la evaluación de  
herramientas informáticas.  
Se determinó que actualmente, existe una normativa y una forma de cálculo que  
se utiliza para saber el precio comercial de inmuebles.  
El avalúo del terreno permite aproximar el precio comercial del bien inmueble y  
resultará de multiplicar el precio del metro cuadrado por la superficie y los  
servicios en la vía frontal.  
Fórmulas:  
퐹퐸 = 푆푇 ∗ 푃푀퐶  
퐹퐼퐼 = 푉퐴 + 푉푇 + 푁푃  
퐹푆푀 = 푉푇푈 + 푉푅퐵 + 푉퐴퐵 + 푉퐴퐶 + 푉퐼 + 퐶푆  
퐴푇 = 퐹퐸 + 퐹퐼퐼 + 퐹푆푀  
Se presenta el diagrama de flujo que describe al algoritmo:  
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Figura 1. Diagrama que describe el algoritmo.  
Para plasmar el algoritmo desarrollado, se construyó una aplicación móvil, que  
se encarga de recolectar los datos del inmueble considerados para el cálculo, la  
Figura 2 detalla el aspecto inicial del formulario que aparece en la pantalla del  
teléfono móvil con una breve explicación de cada una de sus partes.  
Figura 2. Pantalla principal de la aplicación móvil.  
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. RESULTADOS  
El algoritmo que sirvió como base para la elaboración de la aplicación móvil fue  
valorado por seis expertos: 5 ingenieros civiles, y 1 arquitecto.  
El 16.67% de los expertos, al consultarles si el algoritmo es lo suficientemente  
completo para determinar el avalúo comercial de inmuebles, manifiestan que es  
regular, mientras que el 33.33% afirman que es promedio, y el 50% de los  
expertos manifiestan que el algoritmo es bueno. Los resultados muestran una  
opinión bastante favorable en este aspecto.  
Por otra parte, el 16.67% de los expertos, al consultarles si el algoritmo tiene una  
estructura íntegra para la determinación del avalúo comercial de inmuebles,  
manifiestan que es regular, mientras que el 33.33% afirman que es promedio, y  
el 50% de los expertos manifiestan que el algoritmo es bueno. Los resultados  
muestran que la estructura del algoritmo posee integridad por encima del  
promedio para determinar un avalúo.  
También, el 16.67% de los expertos, al consultarles si el algoritmo es lo  
suficientemente flexible como para adaptarse a los diferentes requisitos de la  
organización en relación con la determinación del avalúo comercial de  
inmuebles, manifiestan que es regular, mientras que el 66,66% afirman que es  
promedio, y un 16.67% de los expertos manifiestan que el algoritmo es  
excelente. Adaptativamente en ambientes organizacionales se posibilita el  
posicionamiento de la herramienta como un estándar.  
Asimismo, el 16,67% de los expertos, al consultarles si el algoritmo es fácil de  
entender para los profesionales relacionados con el avalúo comercial de  
inmuebles, manifiestan que es bueno, mientras que el 83,33% afirman que es  
excelente. La facilidad brindada por el algoritmo y expresada en la herramienta  
son un pilar fundamental de la ingeniería de software.  
El 50,00% de los expertos, al consultarles si la estructura del algoritmo es clara  
debido a la notación utilizada, manifiestan que es promedio, mientras que el  
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3,33% afirman que es bueno, mientras que el 16,67% afirman que es excelente.  
Es decir, que la notación demostrada agrega más validez a la estructura del  
algoritmo.  
El 16,67% de los expertos, al consultarles si el algoritmo es lo suficientemente  
flexible como para adaptarse a los diferentes requisitos de la organización en  
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Diseño de algoritmo para la determinación del precio comercial de inmuebles.  
relación con la determinación del avalúo comercial de inmuebles, manifiestan  
que es regular, un 33,33% afirman que es promedio, otro 33,33% afirman que  
es bueno y un 16,67% afirman que es excelente. La flexibilidad se refiere a la  
adaptación de distintos escenarios que se toman en cuenta en la valoración,  
aumentando la característica de flexibilidad.  
El 33,33% de los expertos, al consultarles si el algoritmo es simple en su  
aplicación para determinar el avalúo comercial de inmuebles, manifiestan que es  
bueno, el 66,67% afirman que es excelente. La sencillez de la herramienta  
permite que su uso se expanda a personas no profesionales interesadas en  
temas de valoración, agregando valor fundamentado con la propuesta planteada.  
Finalmente, el 16,67% de los expertos, al consultarles si es factible implementar  
el algoritmo en organizaciones que desean determinar el avalúo comercial de  
inmuebles, manifiestan que es regular, otro 16,67% afirman que es promedio,  
mientras que el 33,33% afirman que es bueno y otro 33,33% afirman que es  
excelente. La factibilidad es una característica fundamental en el ambiente  
empresarial, permitiendo desarrollar y permitir la escalabilidad de este proyecto  
en organizaciones del cantón.  
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. DISCUSIÓN  
En la Figura 1, se establecen los parámetros que muestran el comportamiento  
del algoritmo, donde seis de ocho características recibieron la calificación de  
excelente, donde el factor mejor calificado es el de comprensibilidad, seguido por  
la Integración; por otra parte, de los ocho parámetros, siete han recibido la  
calificación de bueno, siendo los más altos la Integridad y lo Completo que  
resultó el algoritmo. Seis de los ocho parámetros obtuvieron la calificación de  
promedio; Flexibilidad obtiene el mayor puntaje en la escala promedio;  
Implementación con el menor puntaje en la escala promedio. La escala regular  
se encuentra con la misma cantidad de valoraciones en cinco de los ocho  
parámetros y por último y no asignada por los expertos la escala Pobre. Por lo  
mencionado, se comprueba que el uso de un algoritmo contribuye a la  
determinación del precio comercial de inmuebles en el cantón Chone para el  
periodo 2020.  
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. CONCLUSIONES  
Se ha realizado una valoración de los fundamentos teóricos de la ingeniería de  
sistemas y los algoritmos de estructura de control condicional, mostrando  
información de los diversos algoritmos que se utilizan para automatizar  
diferentes actividades, haciendo énfasis en el cálculo de precios de bienes  
inmuebles.  
Se realizó un diagnóstico para determinar parámetros, criterios y excepciones  
con la finalidad de conocer cuáles de ellos se consideran en el cálculo del precio  
comercial de inmuebles en zonas urbanas del cantón Chone, ya que se encontró  
una normativa legal elaborada por el GAD Chone donde se describen los  
parámetros necesarios que se incluirán en el cálculo correspondiente al avalúo  
de suelo urbano, avalúo de edificaciones y valor de reposición previstos en la  
Ley de la ordenanza.  
Se elaboró una propuesta de solución al problema identificado, en este caso  
mediante el desarrollo de un algoritmo, que sirvió como base para la construcción  
de una aplicación móvil Android, que fue sometida a una valoración de expertos,  
quienes pudieron comprobar el grado de utilidad de la herramienta mediante  
ocho parámetros que son: Implementación, integración, simplicidad, claridad,  
comprensibilidad, flexibilidad, integridad y completo.  
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