Revista Científica de Informática ENCRIPTAR. Vol. 3, Núm. 6 (jul - dic 2020) ISSN:  
Diseño de algoritmo para la determinación del precio comercial de inmuebles.  
DISEÑO DE ALGORITMO PARA LA DETERMINACIÓN DEL PRECIO  
COMERCIAL DE INMUEBLES  
ALGORITHM DESIGN TO DETERMINE THE COMMERCIAL PRICE OF  
REAL ESTATE  
Garzón-García Juan José  
Universidad Laica Eloy Alfaro de Manabí. Manta Ecuador  
RESUMEN  
La determinación del precio comercial de inmuebles es una actividad que se ha  
realizado a través de diferentes mecanismos, y consiste en la valoración del  
inmueble considerando parámetros como los servicios básicos que tiene su área  
de construcción; el tipo de suelo; entre otros. Este cálculo se lo realiza  
comúnmente mediante fórmulas matemáticas que se plantean con base en las  
diversas normativas que establecen los Gobiernos Autónomos Descentralizados  
Municipales en el caso ecuatoriano. Ante los pocos algoritmos y aplicaciones  
disponibles para tal efecto, el objetivo general de este artículo es diseñar un  
algoritmo para determinar el avalúo comercial de inmuebles en la ciudad de  
Chone. Con base en un diagnóstico realizado en el Gobierno Municipal del  
cantón Chone, se comprobó que existe una normativa vigente para realizar el  
avalúo, con la cual se determinó una fórmula matemática que permite realizar  
dicho cálculo, con estos datos se construyó un algoritmo que se representó  
mediante diagramas de flujo y pseudocódigo que sirvieron para la construcción  
de una aplicación móvil, la misma que fue valorada por un grupo de seis  
profesionales, donde cinco de ellos son ingenieros civiles y un arquitecto que  
laboran en instituciones tanto públicas como privadas, además de trabajar  
independientemente, valorando si el algoritmo determina el precio comercial de  
bienes inmuebles. Luego de la valoración realizada, se concluye que el uso de  
un algoritmo contribuye a la determinación del precio comercial de inmuebles en  
el cantón Chone para el periodo 2020.  
Palabras clave: precio comercial, inmuebles, algoritmo, pseudocódigo, Chone.  
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Fecha de recepción: 20 de mayo de 2020; Fecha de aceptación: 07 de julio de 2020; Fecha de  
publicación: 09 de julio de 2020.  
Garzón-García (2020)  
ABSTRACT  
The determination of the commercial price of real estate is an activity that has  
been carried out through different mechanisms, and consists of the valuation of  
the property considering parameters such as the basic services it has, its  
construction area, the type of land, among others, this The calculation is  
commonly done using mathematical formulas that are established based on the  
various regulations established by the Autonomous Decentralized Municipal  
Governments in the Ecuadorian case. Given the few algorithms and applications  
available for this purpose, the general objective of this article is to design an  
algorithm to determine the commercial appraisal of real estate in the city of  
Chone. Based on a diagnosis carried out in the Municipal Government of the  
Chone canton, it was found that there is a current regulation to carry out the  
appraisal, with which a mathematical formula was determined that allows this  
calculation, with these data an algorithm was built that was represented using  
flow charts and pseudocode that were used to build a mobile application, which  
was evaluated by a group of six professionals, where five of them are civil  
engineers and one architect who work in both public and private institutions, in  
addition to working independently, assessing whether the algorithm determines  
the commercial price of real estate. After the valuation carried out, it is concluded  
that the use of an algorithm contributes to the determination of the commercial  
price of real estate in the Chone canton for the 2020 period.  
Keywords: commercial price, real estate, algorithm, pseudocode, Chone.  
1. INTRODUCCIÓN  
Se denomina “algoritmo, al conjunto finito y ordenado de acciones con las que  
se puede resolver un determinado problema; por otra parte, un “problema” es  
una situación que se presenta y que, mediante la aplicación de un algoritmo, se  
puede resolver. Los algoritmos están presentes en nuestra vida cotidiana y, aun  
sin saberlo, aplicamos algoritmos cada vez que se nos muestra un problema, sin  
importar cuál sea su grado de complejidad (Sznajdleder, 2012).  
Los algoritmos, son más importantes que el lenguaje de programación o que el  
ordenador. Un lenguaje de programación es tan solo un medio para expresar un  
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algoritmo y un ordenador no es más que un soporte físico (procesador) para  
ejecutarlo. El objetivo final es conseguir que el algoritmo se ejecute y se realice  
el proceso correspondiente. El lenguaje y el computador son meras herramientas  
(Eslava, 2016).  
Al estar conformado por un conjunto finito de reglas, el algoritmo tiene: i) una(s)  
regla(s) de entrada(s) al algoritmo o punto inicial del algoritmo; ii) una o un  
conjunto de reglas intermedias (reglas de proceso o de cálculos); iii) un conjunto  
o una regla de finalización del algoritmo, que aseguran su terminación, punto en  
el cual se obtiene una respuesta útil derivada de la ejecución del conjunto de  
reglas del algoritmo, y iv) exactitud, en el proceso lógico de organización de las  
reglas a fin de dar respuesta al usuario (Mancilla, 2014).  
1
En lo referente a bienes inmuebles, la ECO 805/2003 los define como “Son  
inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valorización o  
adecuados para aplicar la homogenización, teniendo en cuenta su localización,  
uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación u otra  
característica física relevante a dicho fin”.  
En lo que se refiere a la determinación de precios de un bien inmueble, un  
algoritmo puede recibir datos para establecer el precio basado en las  
características del bien. Primero, calculando el avalúo del terreno, su proporción  
geométrica y superficie, los servicios básicos y no básicos (Servicios de  
seguridad, deportivos, salud) su accesibilidad, además de datos como la  
antigüedad de la construcción (si cuenta con ella); se usarán datos  
proporcionados por el usuario cuando este demuestre interés por adquirir el bien  
inmueble, realizar una aproximación o realizar una prueba determinación de  
precios.  
El desarrollo de métodos, técnicas y herramientas para la valoración de bienes  
inmuebles ha sido influenciado enérgicamente por los constantes cambios de  
diversa índole que a nivel mundial se han dado de tipo económicos, tecnológicos,  
académicos, culturales, entre muchos otros; que hacen que, en función del  
comportamiento dinámico de los mercados y los interesados, los valuadores  
deban dar respuestas de mayor calidad y precisión respecto a las solicitudes.  
1
ECO 805/2003. Es una orden del Ministerio de Economía (España) en la que se establecen normas para el cálculo del  
valor de tasación de bienes inmuebles y de determinados derechos reales para las finalidades contempladas en su  
ámbito de aplicación, así como para la elaboración de informes y certificados en los que se formalizará.  
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Garzón-García (2020)  
Para ello, el desarrollo de modelos automáticos que permitan calcular de forma  
rápida el valor de un inmueble con cierto grado de confiabilidad es cada vez más  
común.  
En el Ecuador, durante el periodo 2007-2015, la economía experimentó un  
periodo de gran expansión sustentado en altos ingresos petroleros y un elevado  
gasto público. Una de las industrias que aportó a esta expansión fue la  
construcción, que creció a una tasa promedio anual de 6.3%. El crecimiento de  
esta industria vino respaldado por un aumento en la inversión total (privada y  
pública) que está compuesta en más del 60% por inversiones en trabajos de  
construcción. Claramente, el sector de la construcción se encuentra relacionado  
con el sector inmobiliario, por lo que se puede decir que también existió un  
aumento en la inversión en bienes inmuebles (Guerra, 2018).  
A nivel de la provincia de Manabí, con base en la revisión documental realizada,  
no se encontraron trabajos relacionados con algoritmos para determinar el precio  
comercial de bienes inmuebles.  
En Chone, el Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal (GADM), con base  
en la “Ordenanza para la administración de la información predial; determinación  
del avalúo de la propiedad; y determinación del impuesto predial de los bienes  
inmuebles urbanos del cantón Chone, para el bienio 2018-2019” viene realizando  
el cálculo de precios de bienes inmuebles para diferentes actividades.  
Con base en esta información, se planteó diseñar un algoritmo para determinar  
el avalúo comercial de inmuebles en la ciudad de Chone.  
2. METODOLOGÍA  
En la actual investigación, se realizó una revisión de la literatura, que permitió  
conocer los fundamentos teóricos de la ingeniería de sistemas y los algoritmos  
aplicables en diversas áreas, haciendo énfasis a la determinación de precios de  
inmuebles. Otro aspecto desarrollado en esta investigación fue el diagnóstico,  
ya que mediante una investigación documental se pudo revisar la normativa legal  
y la fundamentación matemática utilizada por el Gobierno Autónomo  
Descentralizado Municipal del Cantón Chone para el cálculo de precios de  
bienes inmuebles. A partir de la información encontrada se pudo construir un  
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Diseño de algoritmo para la determinación del precio comercial de inmuebles.  
algoritmo representado mediante pseudocódigo y un diagrama de flujo, que  
sirvieron como base para la construcción de una aplicación móvil que permitió  
operativizar el algoritmo planteado para el cálculo de bienes inmuebles. Para la  
evaluación del algoritmo se hizo uso de la valoración de expertos, ya que  
mediante el criterio de seis expertos se pudo determinar la funcionalidad del  
algoritmo mediante ocho factores de calidad aplicables a la evaluación de  
herramientas informáticas.  
Se determinó que actualmente, existe una normativa y una forma de cálculo que  
se utiliza para saber el precio comercial de inmuebles.  
El avalúo del terreno permite aproximar el precio comercial del bien inmueble y  
resultará de multiplicar el precio del metro cuadrado por la superficie y los  
servicios en la vía frontal.  
Fórmulas:  
퐹퐸 = 푆푇 ∗ 푃푀퐶  
퐹퐼퐼 = 푉퐴 + 푉푇 + 푁푃  
퐹푆푀 = 푉푇푈 + 푉푅퐵 + 푉퐴퐵 + 푉퐴퐶 + 푉퐼 + 퐶푆  
퐴푇 = 퐹퐸 + 퐹퐼퐼 + 퐹푆푀  
Se presenta el diagrama de flujo que describe al algoritmo:  
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